§ 6 Abs. 1, 3 und 4; § 7 Abs. 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz

• 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpffichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäß verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit ei­nem Dritten zustande kommt.
• Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.
• Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Ab­schluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirt­schaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Nahe­verhältnis hinweist.
• 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Ge­schäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
• 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.

Besondere Provisionsvereinbarungen

• 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermitt-lungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsübli­chen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtens-werten Grund unterlässt;
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Ge­schäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit ei­ner anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekannt gegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekannt gegeben hat, oder
4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird. 

• Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall ver­einbart werden, dass

1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekom­men ist, oder
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustande gekom­men 

• Leistungen nach 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.

Anm.: Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.

I.        Nebenkosten bei Kaufverträgen

1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung……………………………….. 3,5 %

(Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)

2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht)………………………………… 1,1 % *

* Temporäre Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis (§ 25a GGG): Der entgeltliche Erwerb von Eigenheimen (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Bau­grundstück) ist bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 € von der Grund­buchseintragungsgebühr befreit, wenn der Erwerb des Eigentums (bzw. Baurechts oder Superädifikats) einem dringenden Wohnbedürfnis des Erwerbers dient und das Rechtsgeschäft nach dem 31. März 2024 abgeschlossen wurde. Die Gebührenbefrei­ung ist temporär befristet und gilt für Anträge, die beim Grundbuchsgericht nach dem 30. Juni 2024, aber vor dem 1. Juli 2026 einlangen. Die Befreiung gilt gleicher­maßen für die Eintragung von Pfandrechten zur Besicherung von Krediten, die zum Erwerb oder Sanierung einer solchen Wohnstätte aufgenommen werden.

3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Verein­barung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen

4. Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
5. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren

(länderweise unterschiedlich)

6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschließungs-kosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -kosten (Strom, Gas, Wasser, Kanal, Telefon etc.).
7. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)
   1. bei Kauf, Verkauf oder Tausch von
      • Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
      • Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
      • Unternehmen aller Art
      • Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück

bei einem Wert

• bis EUR 336,42……………………………………………………………………… je 4 %
• von EUR 336,43 bis EUR 48.448,50………………………….. EUR 1.453,46 *
• ab EUR448,51………………………………………………………………………. je 3 %

von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer) jeweils zzgl. 20 % USt.

* Schwellenwertregelung gem. § 12 Abs. 4 ImmMV

1. bei Optionen
   • Vermittelt der Makler einen Optionsvertrag, der dem optionsberechtigten Interes­senten das zeitlich befristete Recht einräumt, durch einseitige Erklärung das betref­fende Geschäft zustande zu bringen, darf bei Abschluss des Optionsvertrages mit dem Optionsberechtigten zunächst max. 50 % des für die Vermittlung des Haupt-geschäfts festgelegten Provisionshöchstbetrages vereinbart werden, die restlichen 50 % erst im Fall der Ausübung des Optionsrechts. Ein allenfalls geleistetes Options-entgelt bleibt bei der Ermittlung der Provision unberücksichtigt. Gegenüber dem Optionsverpflichteten kann die vereinbarte Abgeberprovision erst bei Ausübung der Option in Rechnung gestellt werden.

II.      Nebenkosten bei der Vermittlung von Baurechten

1. Grunderwerbssteuer

Als grundstücksgleiches Recht unterliegen die Einräumung, Verlängerung und Übertra­gung eines Baurechts der Grunderwerbsteuer. Die Bemessungsgrundlage der Grunder­werbsteuer ist grundsätzlich ident mit jener von »normalen« Grundstücken und ent­spricht daher mindestens dem Grundstückswert bzw. einer höheren Gegenleistung. Wird, wie es bei der Einräumung von Baurechten üblich ist, als Gegenleistung neben einer allfälligen Einmalzahlung die Bezahlung eines laufenden Bauzinses vereinbart, ist für die Ermittlung der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Grunderwerb­steuer in diesem Fall der Barwert der laufenden Bauzinszahlungen zuzüglich der all­fälligen Einmalzahlung im Zuge der Einräumung des Baurechtes heranzuziehen. Die Ermittlung dieses Barwertes hat entsprechend den Regelungen des Bewertungsgeset-zes zu erfolgen. Dieses sieht bei der Ermittlung des Barwertes eine Deckelung mit dem 18-fachen Jahreswert der laufenden Bauzinszahlungen vor.

Bei der Ermittlung des Grundstückwertes von Baurechten sind je nach verbleibender Restlaufzeit des Baurechtes zwei mögliche Fälle zu unterscheiden (§ 2 Abs. 4 Grund-stückwertverordnung):

Grundwert

1. Beträgt die Dauer des Baurechtes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld noch 50 Jahre oder mehr, ist der Grundwert des Baurechtes in Höhe des Grundwertes des un­bebauten Grundstückes (Abs. 2) und der Grundwert des belasteten Grundstückes mit Null
2. Beträgt die Dauer des Baurechtes im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld we­niger als 50 Jahre, ist der Grundwert des Baurechtes mit 2 % des Grundwertes des un­bebauten Grundstückes (Abs. 2) für jedes volle Jahr der restlichen Dauer des Baurechtes Der Grundwert des belasteten Grundstückes ist die Differenz zwischen dem Grundwert des unbelasteten Grundstückes und dem Grundwert für das Baurecht.

Gebäudewert

Wird das Baurecht an einem bebauten Grundstück eingeräumt, ist der Gebäudewert nach § 2 Abs. 3 der Grundstückswertverordnung zu berechnen.

2. Grundbucheintragungsgebühr

Die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Baurechts bestimmt sich wie bei der Ein­tragung des Eigentumsrechts durch den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre (§ 26 Abs. 1 GGG). Zur temporä­ren Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis siehe oben II 2.)

3. Vermittlungsprovision (gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)

Bei der Vermittlung von Baurechten beträgt die Höchstprovision jeweils bei einer Dauer des Baurechts von

• 10 bis 30 Jahren……………………………………………………………………………… 3 %
• über 30 Jahre…………………………………………………………………………………. 2 %

des auf die Dauer des vereinbarten Baurechtes entfallenden Bauzinses.

Bei einer Baurechtsdauer von mehr als 30 Jahren darf anstelle der 2 % eine Pauschal-provision in Höhe von jeweils 3 % zzgl. USt. berechnet vom Bauzins für 30 Jahre ver­einbart werden (Wertgrenzenregelung § 12 Abs. 4 ImmMV). Da die Obergrenze mit 2 % des auf 45 Jahre entfallenden Bauzinses limitiert ist, stellt dieser Betrag unabhängig von einer länger vereinbarten Vertragsdauer gleichzeitig die Höchstprovision dar.

III.    Nebenkosten bei Hypothekardarlehen

1. Grundbucheintragungsgebühr………………………………………………………….. 1,2 %
   Zur temporären Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis siehe oben II 2.)
2. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung……………………………….. 0,6 %
3. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
4. Barauslagen für Beglaubigungen
5. Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
6. Vermittlungsprovision
   Darf den Betrag von 2 % der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermitt­lung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs. 1 ImmMV steht. Be­steht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme nicht übersteigen.

IV.        Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung

1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn (Immobilienertragsteuer)
   Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden seit 01. 04. 2012 unbefris­tet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31. 03. 2012 veräußert werden, ist hinsichtlichder Besteuerung zwischen »steuerverfangenen Immobilien«, die ab dem 01. 04. 2002 (bzw. 01. 04. 1997) entgeltlich angeschafft wurden, und »Altfällen« zu unterscheiden.

   »Steuerverfangene Immobilien«: 30 % Steuer auf Veräußerungsgewinn
   Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 01. 04. 2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 01. 04. 1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch ge­nommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 % des Veräu-ßerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuer-mindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus, soweit diese nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden können. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerech­net werden. Für Veräußerungen bis 31. 12. 2015 ist ein Steuersatz von 25 % anzuwenden. Eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2 % pro Jahr kann ab 01. 01. 2016 nicht mehr geltend gemacht werden.
   HINWEIS: Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungs-gewinns im Regelfall nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienver-walter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertrag­steuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.
   »Altfälle«: 4,2 % bzw. 18 % Steuer auf gesamten Kaufpreis

   Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 01. 04. 2002 (bzw. im Falle von geltend ge­machten Teilabsetzungen gem. § 28 Abs. 3 EStG 01. 04. 1997) wird pauschal der Veräuße­rungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert. Unter der gesetzlich vorgegebe­nen Annahme eines Veräußerungsgewinnes von 14 % ergibt dies eine Steuerlast von

• • 4,2 % vom Veräußerungserlös
  • 18 % vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 01. 1988 eine Umwidmung stattgefunden hat.

    Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und die­sen mit 30 % zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen. Gem. § 20 Abs. 2 EStG sind dann auch Verkaufsnebenkosten abzugsfähig.

1. Befreiung von der Immobilienertragsteuer
   1. Hauptwohnsitzbefreiung
      Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Ver­äußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.
   2. Selbst erstellte Gebäude
      Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bau-herreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Ver­äußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.
   3. Weitere Ausnahmen
      Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.
      
      
2. Teilabsetzbeträge und Spekulationsgewinn-Ermittlung
   Bei Ermittlung des Spekulationsgewinnes von »steuerverfangenen« Grundstücken müs­sen die begünstigt abgesetzten Teilbeträge für Herstellungsaufwendungen – neben den abgesetzten Instandsetzungszehnteln bzw. (ab 2016) Instandsetzungsfünfzehnteln – dem Spekulationsgewinn hinzugerechnet werden. Sie sind demnach gem § 30 Abs. 3 EStG be­reits im Spekulationsgewinn enthalten und daher mit dem besonderen Steuersatz von 30 % besteuert.
   Bei nicht mehr steuerverfangenen Grundstücken erfolgt anlässlich der Veräußerung von vermieteten Grundstücken bei Ermittlung des Veräußerungsgewinnes nach der Pauschal-methode (mit 4,2 % des Veräußerungserlöses) eine Nachversteuerung in Form der Hinzu-rechnung in Höhe der Hälfte der in den letzten 15 Jahren vor der Veräußerung abgesetzten Herstellungsfünfzehntel (im Sonderfall auch Zehntel) mit dem Sondersteuersatz von 30 %.
   Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
   
   Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 2, 3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünf­zehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkau-fes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.
   
   
3. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer
   
   Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 01. 04. 2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungs-zeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z. B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20 % Umsatzsteuer zum Kauf­preis zusätzlich in Rechnung gestellt wird.
   
   Zu beachten sind jedoch die Auswirkungen des 1. StabilitätsG 2012 bei nicht fast aus­schließlich zum Vorsteuerabzug berechtigenden Umsätzen eines Mieters. Es ist in jedem Fall zu empfehlen, die umsatzsteuerrechtliche Situation im Detail vor der Kaufvertrags-erstellung mit einem Steuerexperten zu erörtern.
   
   
4. Verkauf von Waldgrundstücken
   
   Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuern.